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文 / 孟晓苏
写于2026年7月6日
2026年7月1日，《求是》杂志第13期发表评论员文章《充分挖掘和释放投资潜力》 。这是今年以来《求是》系统第四次刊发涉及房地产的重要文章。《求是》是党中央主办的机关刊物 ，是指导全党全国工作的重要思想理论阵地。从1月1日的《改善和稳定房地产市场预期》 ，到3月16日的《持续做好稳预期工作》，再到6月18日求是网《以更大力度提振消费》，直至7月1日的《充分挖掘和释放投资潜力》——四篇文章层层递进 ，构建起一条清晰的政策逻辑链：从“稳预期”到“促消费 ”再到“扩投资 ” 。
作为中国住房制度改革的亲历者 ，我想从这四篇文章的递进逻辑出发，谈谈我的观察与思考 。
一 、理论认知的逐步深化：从居住保障到资产属性
2026年元旦 ，《求是》杂志发表特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》 ，开宗明义指出“房地产带有显著的金融资产属性”，强调“房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源 ”。
这个论断精准而全面 。住房当然是用来住的 ，但它同时也是中国普通家庭最大的财产构成 。居民住房财富占家庭总财富的比重超过60%—70%。文章还特别用数据说话：2024年房地产业和建筑业增加值占GDP比重达13% ，直接带动超7000万人就业 。《求是》作为党中央机关刊物，以如此明确的表述确认房地产的金融资产属性和产业地位 ，反映出对房地产认识的深化 。
3月16日 ，《求是》发表《持续做好稳预期工作》，重申房地产在国民经济中的重要性 ，要求以更有力更精准的举措持续稳定房地产市场。6月18日 ，求是网发表《以更大力度提振消费》，将“稳楼市 ”上升至修复居民资产负债表、托举消费信心的重要位置 。
7月1日，《求是》第13期评论员文章《充分挖掘和释放投资潜力》则将城市更新、保障房建设和改善性“好房子”建设定位为释放投资潜力的重要方向 。
这四篇文章层层递进 ，形成了一个完整的政策闭环——从定性定调 ，到稳定预期，再到提振消费 ，最终落脚到扩大投资。这个逻辑链条清晰地表明：稳房地产 ，既是稳民生，也是稳投资 ，更是稳增长 。
二 、“体感温差 ”从何而来？房地产持续低迷是核心原因
3月16日《求是》文章提出了一个关键判断：要高度重视宏观数据与微观感受的“体感温差 ”问题 。什么叫“体感温差”？GDP数据看起来还行 ，但老百姓的切身感受却是就业难 、收入增长慢、不敢花钱。
这种“体感温差 ”是怎么来的？我多次分析过，四年多来房价持续下跌带来的家庭财富缩水 ，让居民家庭财富大幅蒸发 ，正是造成“经济体感温差 ”的最重要原因。求是网6月18日的文章印证了这一点：“近年来房地产市场深度调整，不少居民感叹‘家底变薄了’ ，财富效应减弱” 。
老百姓不是不想消费 ，而是不敢消费——房子是最大那笔“家底”，“家底 ”变薄了，未来不确定 ，谁还敢花钱？
因此《求是》文章明确提出：要“加快修复居民资产负债表 ，着力稳定房地产市场 ” 。稳楼市就是稳财富 、稳民生——这话不是我说的，是《求是》说的。
三 、正视问题才能解决问题：部分城市房地产投资脱离市场需求
第13期文章有一个提法特别值得关注——文章坦诚指出 ，当前投资领域存在“部分地区房地产投资脱离市场需求”等问题 ，造成“一定的资源闲置浪费，导致投资回报率下降 ” 。
这是一个实事求是的判断 。过去几年 ，一些地方在房地产市场已经供过于求的情况下 ，仍然盲目上马新项目，导致库存积压、资源浪费。与此同时 ，真正有需求的保障性住房和改善性“好房子 ”供给却相对不足 。这种结构性错配 ，正是当前房地产投资效益下降的重要原因 。文章实际上是在告诉我们：不能简单否定房地产的投资价值，而应当引导房地产投资从“量的扩张”转向“质的提升 ” ，从“盲目铺摊子 ”转向“精准补短板”。
文章还特别指出 ，“高科技产业等新动能领域投资虽保持较快增长，但体量尚小，不足以弥补传统领域投资回落的缺口 ” 。这说的是什么？科技创新固然重要 ，但创新成功需要时间 ，科技成果转化为市场能接受的商品更需要时间 。因此不能忽视房地产业对经济的巨大作用——这么大体量的国民经济要发展，房地产业就是拉动经济发展的火车头。
四 、“好房子 ”建设：商品房领域投资空间巨大
文章明确提出 ，要“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’ ” ，并将此作为“形成规模可观的投资需求 ”的重要方向 。同时要求“促进城市内涵式发展，加快保障性住房和‘好房子’建设 ” 。
这与我长期以来的主张高度一致。人民群众对居住品质的要求已经从“有没有”转向“好不好”。建设安全 、舒适、绿色 、智慧的高品质商品住宅 ，将释放巨大的改善性需求 。
改善性“好房子 ”建设 ，恰恰是商品房领域最大的投资空间 。政府工作报告明确提出“实施房屋品质提升工程 ”，既要把新房子建成“好房子” ，也要把老房子逐步改造成“好房子 ”。
我预计 ，2026年下半年更多城市房地产市场有望实现“止跌回稳 ”，甚至可能“企稳回升” 。如果房地产市场能够恢复到正常发展水平 ，加上保障房建设正常启动 ，应逐步回到2021年销售面积近18亿平方米的峰值基点，并在此基础上持续稳定发展若干年 。
五 、保障房建设：国债资金的最好投资方向
第13期文章特别强调“加快保障性住房和‘好房子’建设 ”。保障房建设是我多年来始终关注和持续推动的重点领域 。
早在1998年编制房改方案时，我们就提出要建立“市场+保障 ”的“住房双轨制” 。作为中房集团公司原董事长 ，我在任期间大力发展普通商品房和保障房建设。面对后来保障房多年供给不足 ，我反复呼吁：应要求央企国企逐步退出竞争性房地产领域，加快回归保障房建设这个“主战场 ” 。很多央企国企因为多年来没有保障房任务 ，才到商品房市场上和民企竞争 ，导致有些大城市土地拍卖成了央企国企之间的游戏，民营企业反而退出了商品房市场 ，这既不公平也不利于市场健康发展 。如今有了保障房建设任务 ，就应当让央企这些“战马 ”回到“主战场”。
关于保障房的建设规模，我建议未来十年每年建设与归集保障房1000万套 ，十年可提供1亿套保障房 ，主要建设在大中城市，基本满足城镇工薪家庭与新市民、年轻人新家庭的需要 。 保障房也要建成“好房子 ”——除了户型较小 ，其他品质标准都不应降低 。
关于资金来源——地方政府现在没有这么大的能力 ，国务院文件规定，凡是地方政府因为建保障房而增加隐性债务的，一律不得实施。那怎么办？应该中央带头出钱。现在中央还有能力发国债 ，国债资金最好的投资方向就是保障房 。全国每年应投入约5万亿元 ，其中中央财政投资5000亿元，地方政府配套投资5000亿元（可用土地成本投入） ，形成1万亿元资本金 ，再通过银行贷款放大，很容易达到5万亿元的投资规模 。保障房定向卖给中低收入和普通家庭 ，资金回笼很快 ，可以滚动到后续投资中去。
在收储存量商品房方面，仅靠地方是不够的 ，同样需要发挥央企的主导作用 。我建议设立中央级的住房收储机构—— “中储房 ” ，由央企入场收储这些房屋 。国家为稳定粮食生产成立了“中储粮”，为稳定棉花生产成立了“中储棉” ，为什么不能成立一个收购已建成存量商品房的商业机构呢？
六 、REITs常态化发行：二十年呼吁终成正果
《求是》第13期文章还特别提出 ，要“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行 ”。
看到这句话，我特别感慨 。
我从2005年将REITs概念引入中国，2007年提出从政府的租赁型保障房和城市基础设施等公共资产起步推行REITs 。2015年以来陈元 、刘世锦、洪磊等同志与我共同推动 ，用REITs盘活存量资产、化解地方债务 、充实资本市场。媒体把我称为“中国REITs教父 ” ，我认为这个赞誉应当归于我们这个专家群体 。
为什么我如此坚持引入REITs？因为REITs化解地方债的路径是清晰 、可行、可持续的 。REITs是权益导向的真正资产证券化，依托的是资产自身的持续稳定收益 ，而不是发行主体的信用背书。通过公募资金持有地方政府的优质不动产 ，政府通过资产变现拿到现金，直接用于偿还存量隐性债务 ，还可以进一步扩大投资 。
我国基础设施REITs从2020年试点启动以来 ，目前已发行82只，总发行规模约2200亿元 。如今《求是》文章明确提出要“推动REITs常态化发行” ，这标志着这一金融创新已从试点走向全面推广。
七 、政策要“一次性给足 ” ，不能再“挤牙膏 ”
《求是》1月1日文章明确提出：“政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足 ，不能采取添油战术 ，导致市场与政策陷入博弈状态”。这与我一直呼吁的“政策不要挤牙膏 ” 、“要把第二只靴子早点扔下来 ”完全一致 。
2026年是“十五五”开局之年，也是稳楼市的关键之年 。当前支持购房的政策已经出了很多，可谓“万事俱备 ” ，现在最需要的“东风 ”就是建立信心。我从去年年底就不断鼓励全社会 ，要对2026年实现楼市止跌回稳抱有信心，对“十五五”时期整个房地产发展、经济发展 、城镇化发展抱有信心 。今年上半年果然楼市信心逐渐回归 ，一线与部分二线城市的房地产市场交易恢复活跃 ，部分城市房价也已经企稳回升 。
八 、城镇化远未到头，市场潜力依然巨大
我国常住人口城镇化率近68% ，但户籍城镇化率还在50%以下 ，约3亿“半城市化 ”人口——他们是城镇化下半场的主力军。安居需求既是民生欠账，也是巨大的市场空间 。
据《求是》文章引用专家测算 ，目前仅城镇范围就积累了约350亿平方米的住房存量 ，按照每年房屋折旧率2%估算，会创造出约7亿平方米的更新替代需求 。住建部部长倪虹也明确指出 ，“一定要看到我国新型城镇化仍在持续推进 ，城市存量优化调整也有广阔空间 ”。
国务院最近出台的《关于推行常住地提供基本公共服务的实施意见》，正是从制度上解决这个问题——新市民到了哪里，公共服务就要做到哪里 ，完善了基本保障 ，人们才敢消费、愿消费 。
《求是》今年四论房地产，从“稳预期”到“稳消费”再到“扩投资 ” ，释放的信号已经足够清晰 。中央经济工作会议 、政府工作报告 、中央政治局会议、住建部部署——从最高层到主管部门 ，政策方向高度一致。四篇《求是》文章前后呼应，形成了一个完整的政策论述链条：首先确认“住房的金融资产属性 ” ，进而指出“体感温差”问题并强调稳预期 ，再将“稳楼市 ”与“提振消费 ”直接挂钩，最终落脚到“扩大投资” 。共同指向一个核心结论：稳楼市就是稳住消费 ，就是稳住中国经济最大内需；稳房价就是稳住老百姓的“家底 ” ，就是稳住全社会的信心 。
现在需要的是真正领会中央精神，按照《求是》文章的要求去做——把政策一次性给足 ，让保障房建设加速推进 ，让改善性“好房子 ”建设全面铺开，让REITs常态化发行落地见效。
中国房地产的未来依然可期。让我们坚定信心，共同努力！
（作者系原国家房改课题组组长 、中房集团公司原董事长）
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